Reklama

Głową w mur

Tygodnik Echo Powiatu

01/04/2010 15:34

Plany zagospodarowania przestrzennego gwarantują ład przestrzenny. Na początku marca Rada Miejska w Sochaczewie po raz drugi nie wyraziła zgody na przystąpienie do sporządzenia takiego planu w rejonie ul. Pokoju. O układzie architektonicznym miasta z Tadeuszem Krysiakiem, Naczelnikiem Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Architektury w Sochaczewie rozmawia Daniel Grabarek.

Sochaczew jest brzydki?
W wielu miejscach jest brzydki. Nie ma co zaprzeczać bo taka jest rzeczywistość. Wynika to z różnych przyczyn. Po części jest to efekt obowiązujących przepisów prawnych, które nie dają odpowiednich narzędzi, by ostatecznie wpływać na wygląd powstających obiektów. Rozstrzygnięcia decyzyjne samorządu miejskiego są umocowane prawnie na początku drogi, jaką pokonuje inwestor zamierzający rozpocząć budowę, więc na etapie, w którym nie ma projektu budowlanego i najczęściej nawet koncepcji architektonicznej. W proces ten zaangażowani są także projektanci sporządzający projekt budowlany i starosta wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Tam gdzie brak jest miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określane są w decyzjach administracyjnych. Wymagania dotyczące nowej zabudowy ustala się w oparciu o przepisy właściwego rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Pozwala ono określić takie parametry planowanej inwestycji jak: linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrię dachu. Jeżeli w ten sposób opiszemy jakiś obiekt to można go różnie zaprojektować i zrealizować. Często można zauważyć, że jeżeli budynki wznoszone są w celach komercyjnych inwestorzy starają się koszty inwestycji minimalizować i wykonują te obiekty z materiałów jak najtańszych, co wpływa później na ich trwałość i estetykę.

Można jakoś uregulować sposób zabudowy na terenie miasta?
Gospodarowanie przestrzenią jest procesem z natury konfliktogennym. To gra wielu podmiotów o często sprzecznych interesach. Zadaniem regulacji prawnych jest próba pogodzenia tych interesów. Prawo o zagospodarowaniu przestrzennym staje się wyrazem pewnego kompromisu. Przy dzisiejszym stanie prawnym budynki lokalizowane są w oparciu o ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego lub w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Plan zagospodarowania przestrzennego dla potrzeb kreowania ładu przestrzennego jest jednak narzędziem bardziej precyzyjnym.

Co konkretnie daje uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?
Plan zagospodarowania przestrzennego przez to, że jest aktem prawa miejscowego obowiązuje każdego właściciela nieruchomości z terenu, który obejmuje i od początku wskazuje jednoznaczne kryteria, jakim mają się podporządkować wszyscy inwestorzy. Plan określa m.in.: przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym, szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej. Kierując się tak precyzyjnie sformułowanymi ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego można oczekiwać, że po okresie jego realizacji uzyskamy zupełnie inną jakość przestrzeni, a ten rejon miasta będzie się rozwijał w sposób zrównoważony zapewniając mieszkańcom odpowiedni komfort życia i prowadzenia działalności gospodarczej. Można więc powiedzieć, że plan zagospodarowania przestrzennego pozwala w sposób przemyślany kształtować rozwój i zagospodarowanie miasta, a prywatnym inwestorom w sposób istotny skraca drogę prawną do rozpoczęcia inwestycji, gdyż po uzyskaniu wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą od razu wystąpić do starosty o decyzję pozwolenia na budowę.

Jak kształtowała się sytuacja przy ul. Pokoju?
Chyba każdy mieszkaniec Sochaczewa zna ul. Pokoju. Istniejące przy tej ulicy sklepy i targowisko sprawiają, że jest to dzisiaj główna ulica handlowa w naszym mieście. Istniejąca w tym rejonie zabudowa pochodzi w przeważającej części z lat 80-tych ubiegłego wieku i nie posiada spójnego charakteru. Jest też fragment terenu, który do dzisiaj pozostał niezabudowany. Rozciąga się od pawilonu handlowego „Biedronki” do ul. Staszica i podzielony jest na kilka wąskich działek. W ubiegłym roku zauważyliśmy zwiększone zainteresowanie tym terenem inwestorów, którzy planowali zabudowę poszczególnych działek różnymi obiektami. Jedni chcieli budować kilku piętrową kamienicę, inni obiekty parterowe mieszczące myjnię samochodową albo pawilon handlowy. Z uwagi na to, że obiekty te miały różnić się między sobą w sposób zasadniczy, zarówno funkcją jak i gabarytami, a także biorąc pod uwagę, że ten fragment ulicy nie posiada chodnika i miejsc parkingowych Burmistrz zorganizował kilka spotkań z właścicielami tych działek. Na początku sądziliśmy, że przedstawiona przez nas propozycja, która zakładała między innymi zapewnienie ciągłości publicznego chodnika, urządzenie miejsc postojowych dostępnych bezpośrednio z ul. Pokoju znajdzie akceptację i będziemy mogli pozyskać niezbędny do tego pas gruntu. To się jednak nie udało. Efektem braku porozumienia był przygotowany przez Burmistrza projekt uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan miał obejmować ul. Pokoju oraz działki leżące po północnej stronie tejże ulicy, jak również fragment terenu wzdłuż Alei 600-lecia i określać warunki zabudowy dla nowych inwestycji na wolnych, niezabudowanych działkach jak również precyzować warunki i zasady rozbudowy lub nadbudowy już istniejących obiektów. Poza tym ustalenia planu miały zapewnić taką regulację pasa drogowego ul. Pokoju, aby zapewnić realizację nowych miejsc parkingowych i brakującego odcinka chodnika pomiędzy „Biedronką” a ul. Staszica. Niestety, Rada Miejska odrzuciła ten projekt, opowiadając się tym samym za wizją przedstawioną przez prywatnego inwestora, która ogranicza się tylko do jednej działki.

Co jako miasto możemy stracić jeśli planu zagospodarowania ul. Pokoju nie będzie?
Trudno będzie mówić o poprawie ładu przestrzennego w tym rejonie. Powieli się sytuacja z odcinka ul. Pokoju między ulicami Żeromskiego i 600-lecia. Na niezbudowanych dotąd działkach na pewno nie powstanie zwarta zabudowa. Poszczególni właściciele działek będą je zagospodarowywać mając na względzie przede wszystkim własne interesy, które jak wcześniej wspomniałem nie do końca uwzględniają potrzeby innych użytkowników przestrzeni. Mam tu głównie na myśli zapewnienie ciągłości chodnika i powstanie nowych miejsc parkingowych dostępnych bezpośrednio z ul. Pokoju dla wszystkich mieszkańców. Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że niewielkie szerokości niektórych działek praktycznie uniemożliwiają zachowanie wymaganych przepisami prawa odległości pomiędzy poszczególnymi elementami zagospodarowania terenu a granicami sąsiednich nieruchomości. Łatwo sobie wyobrazić, że jeśli na tych działkach powstaną nowe budynki, a zakładamy, że będą to obiekty handlowo-usługowe, bez chodnika trudno będzie mówić o łatwym, a tym bardziej bezpiecznym dostępie dla klientów.

Nie będzie kolejnych prób?
To pytanie należałoby zadać Burmistrzowi. Wydaje się, że negatywne stanowisko Rady Miejskiej w tej sprawie, wyrażone dwukrotnie w głosowaniu na kolejnych sesjach nie daje podstaw do ponownego rozpatrywania tego projektu.

Można spodziewać się planów dla kolejnych części miasta?
Właściwie cały czas sporządzamy plany w różnych częściach miasta. Miasto jest pokryte w ponad 30 procentach planami zagospodarowania przestrzennego. Średnia krajowa wynosi nieco powyżej 20 procent. Plany są na bieżąco przygotowywane jednak z różnym skutkiem. W procedurze przygotowywania planów zagospodarowania przestrzennego jest również debata publiczna i przyjmowanie uwag do projektu planu. Często właściciele prywatnych gruntów protestują przeciw przeznaczaniu fragmentów ich działek pod drogi publiczne. Jeśli przygotowujemy projekt planu na terenach, które wcześniej były gruntami rolnymi gdzieś muszą powstać drogi o odpowiedniej szerokości wynikającej z przepisów prawa. Regułą jest, że właściciel działki, na której fragmencie zaplanowana jest droga wskazuje miejsce pod tą drogę na działce sąsiada. To prowadzi do konfliktów, które bardzo wydłużają procedury a czasami wręcz powodują, że te plany nie mogą być uchwalone.